Почему банк оценивает ваш залог ниже рыночной цены и как рассчитывается, какой кредит можно получить?

Директор ООО «Chorvoq agro» Зарина попросила кредит 500 млн сумов на экспорт сухофруктов. В залог она предложила три объекта: здание склада, грузовик и товар на складе. Если сложить рыночные цены, названные оценщиками, получилось 1 150 млн. «Даём залог в два раза больше кредита, проблем нет», — подумала Зарина. А банк назвал другую цифру.

Все коэффициенты, требования и суммы ниже условные, составлены автором. Каждый банк устанавливает их своими внутренними правилами, поэтому точные условия узнавайте только в своём банке. Суммы в млн сумов.

Почему рыночная цена и банковская оценка различаются?

Подумайте о том, как банк будет использовать залог. Залог нужен только в плохой ситуации: долг не возвращён, предприятие в трудном положении. Тогда банк пытается продать имущество и вернуть свои деньги. И эта продажа хуже «нормальной» продажи в трёх отношениях: - срочная продажа: ждать покупателя месяцами нельзя, цена снижается; - расходы на продажу: оценка, объявление, оформление, иногда судебный процесс; - время: пока имущество не продано, по долгу продолжают накапливаться проценты, а имущество изнашивается или обесценивается.

На примере склада: рыночная цена 600. Если для быстрой продажи цену снизить на 15%, остаётся 510. Если из этого уйдёт 5% расходов на продажу, на руки поступит 484,5. Это примерно 81 процент рыночной цены, и потери от времени и процентов ещё не учтены. Поэтому банк умножает рыночную цену на дисконтный коэффициент.

Как рассчитывается залоговая стоимость?

Почему коэффициенты разные? Логика одна: чем быстрее имущество дешевеет и чем труднее его продать, тем ниже коэффициент. - Здание не сдвинется с места, не пропадёт, его цена меняется относительно медленно. Но поиск покупателя длится долго. - Грузовик изнашивается с каждым годом, может пострадать в аварии, но продать его легче. - Товар на складе — самый «подвижный» залог: он каждый день продаётся и приходит новый, часть портится, цена меняется в зависимости от сезона. Банку контролировать его труднее всего.

Какой кредит можно получить?

Банк хочет покрыть не только сам долг, но и накапливающиеся проценты и расходы. Поэтому он может требовать, чтобы залоговая стоимость превышала сумму кредита на определённую долю. В нашем примере условие банка: залоговая стоимость не менее 125 процентов суммы кредита (условно).

Значит, для кредита 500 млн нужна залоговая стоимость 500 × 1,25 = 625.

Мысль Зарины о «залоге в два раза больше» была верна по рыночной цене: кредит составляет примерно 43 процента рыночной цены (500 : 1 150). Но по банковской стоимости запас намного меньше: 720 больше требуемых 625 всего на 95.

Что будет, если залоговая стоимость изменится в течение кредита?

Сильнее всего колеблется товар на складе. Если Зарина в конце сезона распродаст товар:

Если товара станет меньше, до 100, залог окажется ниже требования на 5. В такой ситуации, в зависимости от того, что написано в договоре с банком, может потребоваться дополнительный залог или досрочный возврат части долга. Поэтому при залоге товара в договоре обычно согласуются минимальный остаток и порядок отчётности: перед подписанием внимательно прочитайте эти пункты.

Где залог виден в бухгалтерии?

Имущество, переданное в залог, остаётся собственностью предприятия. Здание склада числится на счёте 0120 «Здания, сооружения и передаточные устройства», грузовик — на счёте 0160 «Транспортные средства», износ начисляется как прежде. В таблице НСБУ № 21 образца балансовой проводки для передачи в залог нет.

Забалансовый счёт 009 «Обеспечения обязательств и платежей — выданные» по пункту 446 НСБУ № 21 предназначен для выданных гарантий в обеспечение обязательств; там же сказано, что сумма обеспечения списывается по мере погашения долга. Вести ли учёт залога на этом счёте и в какой сумме (оценка по договору или балансовая стоимость), чётко установите в учётной политике.

Практические советы

• Перед тем как просить кредит, сами посчитайте по-банковски: складывайте не рыночные цены, а дисконтированную стоимость. Тогда в банке не будет неожиданного ответа «не хватает».
• Если залогов несколько, сделайте основным самый стабильный (например, здание): товар и транспорт в течение кредита могут потерять стоимость.
• Продажа, сдача в аренду или повторный залог заложенного имущества обычно требуют согласия банка: не принимайте таких решений, не прочитав договор.
• Залоговая стоимость не заменяет способность погасить долг. Банк прежде всего смотрит, сможет ли денежный поток предприятия покрыть долг; залог — вторая линия защиты.